Hur ska en hyresvärd gå till väga när hyresgästen hävdar att skador i en lägenhet inte uppkommit under hyrestiden? Räcker det att göra besiktningar av lägenheter vid utflyttning eller bör man också göra inflyttningsbesiktningar? Hur ska ett bra besiktningsprotokoll se ut? Dessa och många andra frågor uppkommer ofta i hyresvärdars dagliga verksamhet. Att göra fel kan bli både kostsamt och besvärligt. Här reder vi ut begreppen!
Vad säger lagen?
Av 12 kap 24 § jordabalken (hyreslagen) följer att en hyresgäst under hyrestiden väl ska vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen är även skyldig att ersätta all den skada som hyresgästen vållat liksom skador som har uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av andra personer som vistas i lägenheten. En hyresgäst ansvarar däremot inte för skador som uppstått genom normalt slitage eller genom olyckshändelse.
Hyresvärden har vid bostadshyra underhålls- och reparationsskyldighet för den uthyrda lägenheten. Detta innebär att vad som anses vara normalt slitage faller på hyresvärden att åtgärda. När det gäller skador som inte är normalt slitage kan hyresvärden däremot ofta ha rätt till ersättning för dessa från hyresgästen – men det krävs som huvudregel att hyresvärden kan bevisa att hyresgästen orsakat skadan. Ett sätt att säkra sådan bevisning är att vara noggrann när det gäller besiktning av lägenheten.
Dokumentera besiktningen ordentligt – och ta gärna bilder
De flesta hyresvärdar besiktigar visserligen lägenheterna när hyresgäster flyttar ut, men dessvärre är dokumentationen ofta bristfällig. Eftersom det är hyresvärden som har att bevisa både att en viss skada finns och att hyresgästen vållat den är det viktigt att hyresvärden alltid skriver ett tydligt besiktningsprotokoll.
När man skriver protokollet är det viktigt att ange såväl vilka skador som finns, om de är att hänföra till normalt slitage eller inte och var skadorna är placerade. Det är alltid en fördel att dokumentera skadorna genom film eller bild.
Alltför kortfattade protokoll kan ställa till problem. Exempelvis kan en notering i ett besiktningsprotokoll där det står att ”golvet behöver bytas” leda till många följdfrågor: Varför behöver golvet bytas? Har det omfattade repor? Är det vattenskadat? Eller är det bara slitet på ett sätt som kan anses som normalt slitage? Genom att vara tydlig från början kan protokollen både hjälpa till att förebygga tvister och vara bra bevisning när en tvist inte kan undvikas.
Besiktiga lägenheten både vid in- och utflyttning
Även om man varit noga med att dokumentera skador vid en hyresgästs utflyttning är det ändå inte säkert att man vinner en tvist om ersättning för dem. Det är nämligen en vanligt förkommande invändning från hyresgäster att skadorna redan fanns i lägenheten när den tillträddes. I det läget kan det vara svårt för en hyresvärd att bevisa att hyresgästen har varit vållande till skadorna.
Av den anledningen är det viktigt att hyresvärden säkrar bevisning om lägenhetens inflyttningsskick och inte bara besiktigar vid avflyttning.
Man kan visserligen ofta luta sig mot föregående hyresgästs utflyttningsbesiktningsprotokoll om inflyttningsbesiktning inte utförts, men vi rekommenderar att hyresvärden tar för vana att alltid utföra särskilda inflyttningsbesiktningar. Detta då det dels på grund av GDPR kan vara svårt att spara och använda protokoll från utflyttande hyresgäst hur och hur länge som helst, dels då det alltid är en fördel att inflyttande hyresgäst har tagit emot och undertecknat ett inflyttningsbesiktningsprotokoll där skicket bekräftas.
Genom att den nya hyresgästen bekräftar lägenhetens skick vid tillträde slipper både hyresvärden och hyresgästen stå till svars för skador som de inte har orsakat. Dessutom kan dokumentationen vara till hjälp vid planering av lägenheternas löpande underhåll och skapa tydlighet i relationen med era hyresgäster.
Vi hjälper er
Behöver ni hjälp att utforma besiktningsprotokoll eller rutiner för lägenhetsbesiktning som håller i en efterföljande tvist? Eller har ni redan idag en lägenhet med skador som ni vill ha ersättning för? Tveka inte att kontakta oss för rådgivning!
