Ny rättspraxis om ersättning vid uppsägning av lokalhyresgäster

Det indirekta besittningsskyddet innebär att lokalhyresgäster i vissa fall har rätt till ekonomisk kompensation när de blir uppsagda. Om hyresvärden säger upp avtalet men saknar befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, kan hyresgästen ha rätt till ersättning – antingen i form av en årshyra (minimiersättning) eller full ersättning för den ekonomiska skada som uppsägningen orsakar. Kostnaden för en hyresvärd som gör fel kan alltså bli betydande. Rätten att få ersättning kan dock bortfalla om någon av de i lagen angivna besittningsbrytande grunderna är uppfyllda. Dessa innefattar bland annat att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser, att fastigheten ska genomgå en omfattande rivning eller ombyggnad, eller att det annars föreligger befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

19,8 miljoner i skadestånd
I Stockholms tingsrätts mål T 13908–23 åberopade hyresvärden behov av renovering av fastigheten som grund för uppsägning. Tingsrätten konstaterade att skälen i sig var sakliga, men att dessa inte var tillräckligt tungt vägande då planerna vid tidpunkten för uppsägningen var i ett tidigt stadium och ingen ersättningslokal erbjudits. Hyresgästens beroende av lokalen, svårigheten att hitta annan lokal samt verksamhetens karaktär (garageverksamhet) vägde tungt. Domstolen fann därför att hyresvärden saknade befogad anledning att säga upp avtalet. Hyresgästen hade rätt till skadestånd motsvarande rörelseskada och flyttkostnader, totalt ca 19,87 miljoner kronor.

Erbjuds inte en godtagbar ersättningslokal kan hyresvärden få betala skadestånd
I Svea hovrätts mål T 7098–22 sade hyresvärden upp hyresavtalet med hänvisning till omfattande ombyggnation samt ändring av handelsplatsens koncept. Informationen om en möjlig ersättningslokal, som en hyresvärd är skyldig att erbjuda vid ombyggnation, förmedlades via e-post, men hovrätten ansåg att det inte utgjorde ett konkret erbjudande. Den aktuella ersättningslokalen skulle dessutom inte vara tillgänglig förrän två år senare. Hovrätten konstaterade att hyresvärden inte hade anvisat en godtagbar ersättningslokal och hyresgästen fick rätt till skadestånd, dock ett betydligt lägre belopp än yrkat drygt 8 miljoner jämfört med de 50 miljoner som yrkats. Anledningen till att hyresgästen inte fick yrkat belopp var att de inte hade lyckats styrka hela skadans storlek.

Ingen rätt till ersättning när hyresgästen själv redan etablerat en ny butik i området
I Högsta domstolens mål T 557–24 begärde matvarukedjan Lidl skadestånd av en hyresvärd efter att de flyttat av från lokalen som de blivit uppsagda från. Även om HD ansåg att erbjuden ersättningslokal inte var godtagbar, fick Lidl ingen ersättning då kedjan redan etablerat ny butik i närheten och hade flera butiker i området. HD betonade att verksamheten i lokalen inte var affärskritisk för Lidl som helhet. Intresseavvägningen utföll därför till hyresvärdens fördel och hyresvärden ansågs ha haft en befogad anledning att säga upp hyresavtalet, och någon rätt till ersättning för hyresgästen förelåg därmed inte.

De tre rättsfallen illustrerar hur domstolar väger parternas intressen i ljuset av fastighetsförändringar, verksamhetens karaktär och graden av konkretisering i hyresvärdens planering. Avgörande är inte bara om det föreligger sakliga skäl, utan om hyresvärdens agerande är så välmotiverat att det ger befogad anledning till uppsägning. Ersättningens storlek – eller förekomsten av ersättning överhuvudtaget – beror i stor utsträckning på hyresgästens förmåga att bevisa skada samt hurivida hyresvärden hanterat uppsägningen på ett korrekt och skäligt sätt.

De bedömningar som domstolarna gör i mål om uppsägning av lokalhyresgäster bygger på komplexa och ofta finstämda avvägningar mellan olika intressen, där bevisbörda, skadeberäkningar och juridiska kvalifikationer har avgörande betydelse. För både hyresvärdar och hyresgäster är det därför av stor vikt att i god tid anlita juridisk expertis – inte minst i dialogen inför uppsägning, vid förhandlingar om ersättningslokal och vid beräkning av eventuella ersättningsanspråk.