Korttidsuthyrning och reglerna om andrahandsupplåtelse – en jämförelse mellan hyresrätt och bostadsrätt

Digitala plattformar, som exempelvis Airbnb, har aktualiserat gränsdragningen mellan tillåten upplåtelse till inneboende och otillåten andrahandsupplåtelse. Rättsläget präglas av en tydlig restriktivitet mot återkommande korttidsuthyrning i hotelliknande former, både i hyresrätt och bostadsrätt.

Regelstrukturen är i huvudsak parallell. Både hyresgäster och bostadsrättshavare behöver samtycke eller tillstånd för en andrahandsupplåtelse och otillåten Airbnb-uthyrning kan leda till uppsägning. Bedömningen görs med hänsyn till bland annat uthyrningens omfattning och varaktighet samt hur bostaden faktiskt disponeras.

Skillnaden ligger främst i sanktionernas praktiska konsekvenser. För hyresgästen kan det innebära förlust av hyresrätten och för bostadsrättshavaren i förlängningen tvångsförsäljning. De nya bostadsrättsliga reglerna öppnar dock för längre reguljära andrahandsupplåtelser när bostadsrättshavaren har ett godtagbart och kvarstående skäl. Någon sådan förändring har inte införts i hyreslagstiftningen.

Varken bostadsrättsligt eller hyresrättsligt föreligger en fri rätt till kommersiell korttidsuthyrning. Återkommande Airbnb-uthyrning utan nödvändigt samtycke eller tillstånd är därför även fortsättningsvis en högriskstrategi som kan leda till att nyttjanderätten går förlorad.

Hyresrätt

För bostadshyresgäster gäller ett principiellt förbud mot att utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande. Tillstånd kan i vissa fall ges av hyresnämnden. En upplåtelse anses vara för självständigt brukande om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning, vilket i praktiken innebär att den inte används som permanent- eller komplementbostad.

Vid otillåten andrahandsupplåtelse är hyresrätten förverkad, om inte hyresgästen kan visa giltig ursäkt eller det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Hovrättspraxis avseende Airbnb visar att omfattande och återkommande korttidsuthyrning, ofta med många bokningar under en längre tid, kan bedömas som hotelliknande verksamhet i strid med upplåtelseändamålet och som en så allvarlig misskötsamhet att hyresavtalet ska upphöra. Endast mycket begränsad uthyrning under ett fåtal nätter har i senare praxis kunnat bedömas som ringa.

I en nyligen avgjord dom den 22 juli 2026, mål H 9795-26, prövade Svea hovrätt en Airbnb-uthyrning av en två rum och kök stor lägenhet i Stockholm. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning att hela lägenheten olovligen hade upplåtits i andra hand för självständigt brukande under i vart fall cirka tio dagar per månad under perioden augusti–december 2024. Uthyrningen hade skett genom korttidsupplåtelser av hotellkaraktär.

Hyresgästen hade uppgett att uthyrningen delvis berodde på sambons sjukskrivning och en pressad ekonomisk situation, men någon giltig ursäkt ansågs inte föreligga. Omständigheterna var inte heller av ringa betydelse. Hyresrätten förklarades därför förverkad både på grund av den otillåtna andrahandsupplåtelsen och att hyresgästen tagit ut oskälig andrahandshyra. Svea hovrätt avslog överklagandet, vilket innebar att hyresgästen saknade rätt till förlängning och var skyldig att flytta genast.

Domen illustrerar att även en uthyrning som inte pågår varje dag kan leda till förverkande när den sker återkommande, i betydande omfattning och i hotelliknande form. Den visar också att en kraftig överhyra kan utgöra en självständig förverkandegrund.

Bostadsrätt

För bostadsrättshavare gäller att lägenheten får upplåtas i andra hand för självständigt brukande endast med styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar samtycke kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Den 1 juli i år ändrades delvis reglerna om andrahandsupplåtelse i bostadsrättslagen. En ny bestämmelse med liknande regelverk som för hyresrätter infördes som förtydligar gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse. Om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse av hela eller delar av lägenheten alltid anses vara en andrahandsupplåtelse för självständigt brukande.

Enligt förarbetena är ett riktmärke för användning i beaktansvärd utsträckning att bostadsrättshavaren bor i lägenheten omkring 80–100 dagar per år eller två–tre dagar i veckan (samma riktmärke gäller för hyresrätter). Även om riktmärket är uppfyllt kan det dock vara fråga om andrahandsupplåtelse, exempelvis om någon annan ensam disponerar lägenheten under en längre sammanhängande period. Reglerna ger därmed föreningarna bättre möjligheter att ingripa när en bostadsrättshavare påstår att någon endast är inneboende trots att bostadsrättshavaren själv i praktiken bor någon annanstans. Den nya definitionen gäller dock inte upplåtelser som påbörjades före den 1 juli 2026.

Samtidigt har bostadsrättshavarnas möjligheter att få tillstånd till längre andrahandsupplåtelser utökats. Något eller några års tidigare uthyrning är enligt förarbetena normalt inte tillräckligt för att neka andrahandsupplåtelse, medan en sammanlagd uthyrningstid om omkring fem år typiskt sett kan vara det.

Bostadsrättshavaren måste således fortfarande ha ett godtagbart skäl för upplåtelsen och föreningen får alltjämt motsätta sig den om det finns befogad anledning. Ett rent vinstintresse är inte ett godtagbart skäl. Lagändringen innebär därför inte någon rätt att bedriva korttidsuthyrning genom Airbnb. Återkommande uthyrning i hotelliknande form kan dessutom strida mot lägenhetens ändamål som bostad.