Nya rättsfall om skadeståndsskyldighet, ledningsrätt och förhandsavtal
Under det senaste året har det kommit flera intressanta avgöranden från Högsta domstolen som kan ha stor påverkan på och innebära oförutsedda kostnader för bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare. I den här artikeln går advokat Niklas Tollart hos oss på Engström & Hellman översiktligt igenom några av dessa och några andra nyheter som kan vara bra att känna till.
Bostadsrättsföreningar kan bli skadeståndsskyldiga för vattenskador på grannhus
I NJA 2021 s. 473 (”Grannhusets vattenskada”) behandlades den omdiskuterade grannlagerätten, d.v.s. det rättsliga förhållandet mellan olika ägare eller innehavare av angränsande fastigheter. I målet behandlades även frågan om ansvar för underlåtenhet att handla när det finns risk för skada.
Själva prejudikatfrågan var under vilka förutsättningar en fastighetsägare ansvarar för en grannes skador som beror på̊ vatteninträngning från en trasig dagvattenanläggning på fastigheten.
Utgångspunkten i HD var att det förekommit vatteninträngningar i en grannfastighet till en bostadsrättsförenings fastighet och att det var klart mera sannolikt att all vatteninträngning skett till följd av bostadsrättsföreningens trasiga dagvattensystem än av någon annan orsak.
HD konstaterade inledningsvis att det inte går att säga att en fastighetsägare generellt har ett ansvar oberoende av vårdslöshet för skador som beror på̊ ledningsbrott och ledningsstopp på̊ fastigheten. Inte heller fanns det anledning att ålägga föreningen ett strikt ansvar.
Däremot fann Högsta domstolen att föreningen på eget initiativ borde ha kontrollerat den 70 år gamla anläggningen för att bedöma dess skick och underhållsbehov. Föreningen borde ha insett att brister i anläggningen kunde leda till omfattande skador på̊ omgivningen och att det därför var motiverat att vidta riskmotverkande åtgärder. Även om en inspektion inte nödvändigtvis skulle ha inneburit att bristerna i anläggningen hade upptäckts, skulle den ändå ha haft en påtaglig riskreducerande effekt. Att vid dessa förhållanden avvakta med kontroller och åtgärder till dess att läckage uppstod var inte förenligt med skyldigheten att visa hänsyn i rättsförhållandet mellan grannar.
HD konstaterade därför att föreningen var ersättningsansvarig för åtgärdandekostnader föranledda av de skador som uppkommit på grannfastigheten med anledning av den trasiga dagvattenledningen.
Av avgörandet kan utläsas att vad som stadgas i 3 kap. 1 § jordabalken beträffande hänsyn till omgivningen vid nyttjandet av egen eller andras fastighet, inte enbart kan åsidosättas genom handlingar utan också̊ genom en underlåtenhet att handla. Vilken aktivitet som krävs får dock avgöras efter vad som enligt en objektiv bedömning framstår som skäligt med hänsyn till omständigheterna.
Det är därför en god idé att se över underhållsplaner m.m. för att säkerställa att man inte riskerar att orsaka sina grannar skada. Det är nu också ännu viktigare än tidigare att se över sina risker tillsammans med en kunnig förvaltare och en kunnig advokat.
Fastighetsägare riskerar att förlora pengar på ledningsrätt istället för nyttjanderätt för basstationer
I mål T 640-19 med dom den 24 november 2021 (”Basstationerna i Luleå”) avgjordes det omdiskuterade ”ledningsrättsmålet” där en mobiloperatör beviljades ledningsrätt för befintliga basstationer på fastigheter tillhörande två fastighetsägare.
Aktuellt mål rörde en ansökan om ledningsrätt för befintliga basstationer som vid tidpunkten för prövningen var upplåtna genom hyresavtal med fastighetsägarna.
Frågan i Högsta domstolen var under vilka förutsättningar ledningsrätt kan upplåtas för anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät och som är placerade på och i byggnader.
Till en början konstaterade HD att varken det faktum att basstationerna var placerade i och på byggnader eller att utnyttjandet av byggnaderna ursprungligen grundas på̊ nyttjanderättsupplåtelser utgjorde hinder mot att bevilja ledningsrätt. Att det var fråga om befintliga anordningar som upplåtits med hyresavtal talade snarare för att placeringarna var lämpliga. Varken några alternativa placeringar som påverkade den bedömningen eller några andra konkreta omständigheter som talade mot de befintliga placeringarna hade redovisats.
Ändamålet kunde enligt HD inte lämpligen tillgodoses på annat sätt. Ej heller kunde olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt anses överväga de fördelar som kunde vinnas genom att ledningsrätt beviljades.
Ledningsrätt i fastigheterna innebar att kommunen måste ta ytterligare hänsyn vid planering av bebyggelseutvecklingen. Mot bakgrund av att ansökan om ledningsrätt tillgodosåg angelägna samhällsbehov ansåg dock HD att upplåtelserna måste anses vara till övervägande nytta från allmän synpunkt varför ledningsrätt skulle beviljas.
Avgörandet innebär i praktiken att fastighetsägare med dylika nyttjanderätter upplåtna i och på sina fastigheter, mot sin vilja, riskerar att hamna i en situation där ett mer ändamålsenligt utformat nyttjanderättsavtal i framtiden kan ersättas av en ledningsrätt.
HD:s dom visar på behovet att ta kontakt med en advokat innan man påbörjar omförhandling eller uppsägning av hyresavtal för basstationer för att få klarhet i vad som är mest förmånligt för dig som fastighetsägare. Detsamma gäller om du i övrigt har frågor kring operatörens nyttjande av din fastighet.
Viktigt att tänka på vid förhandsavtal avseende bostadsrätter
I NJA 2021 s. 245 (”Tollare strand”) lämnade HD ett klargörande avseende det i bostadsrättslagen uppställda kravet på angivande av beräknad tidpunkt för upplåtelse i samband med ingående av förhandsavtal.
I aktuellt mål angavs i förhandsavtalet en beräknad tidpunkt för upplåtelse med ett tidsintervall från kvartal 2 till kvartal 3 år 2019.
HD konstaterade att det förhållandet att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett intervall inte medför att avtalet blir ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen. Vid bedömningen av vilken tidpunkt förhandstecknaren kan frånträda avtalet på̊ grund av dröjsmål får utgångspunkten vara den tidpunkt som avslutar intervallet.
HD fann härefter att ett tidsintervall från kvartal 2 till kvartal 3 år 2019 på ett tillräckligt klart sätt angav tidpunkten för upplåtelsen av bostadsrätten. Vid denna bedömning uppfyllde förhandsavtalet i denna del det formkrav som ställs i bostadsrättslagen och det fanns därmed inte grund att anse avtalet ogiltigt utifrån 5 kap. 3 § bostadsrättslagen.
HD flaggade dock även upp för att det kan finnas situationer när ett förhandsavtal ingås mycket långt före den beräknade tidpunkten för upplåtelsen då de förutsättningar och förhållanden som förelåg vid ingåendet av förhandsavtalet förändras på̊ sådant ett avgörande sätt att det kan bli aktuellt att tillämpa allmänna avtalsrättsliga grundsatser på förhandsavtalet. Även bestämmelserna i avtalslagen och generalklausulen i 36 § avtalslagen kan då få betydelse och leda till att avtalet jämkas i något hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Till detta kommer regler i bostadsrättslagen om att förhandsavtal kan upphöra att gälla.
Det finns således även fortsättningsvis mycket att tänka på vid upprättande av förhandsavtal även om HDs dom gjort rättsläget lite tydligare – inte minst när det gäller hur man reglerar tidpunkten för upplåtelsen.
Efter Högsta domstolens dom har regeringen dessutom föreslagit att den beräknade tiden för upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt som anges i ett förhandsavtal inte ska få omfatta ett tidsintervall om mer än tre månader. Regeringen föreslår också att ett upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2023 (prop. 2021/22:171).
Eftersom många av de standardavtal och formuleringar som används på området nu kan behöva ses över är det – särskilt inför de kommande lagändringarna – viktigt att så snart som möjligt ta hjälp av juridisk expertis och att även i övrigt tänka över rutinerna kring de förhandsavtal som används.
Kontakta oss!
Vi på Engström & Hellman hjälper er gärna med dessa och många andra frågor som gäller hyresrätt, bostadsrätt och annan fastighetsjuridik! Kontakta gärna någon av våra duktiga advokater – kontaktuppgifter framgår här bredvid.
