Nytt och fräscht, riv ut, byt plats och ändra om!
– Vid årsskiftet införs nya regler för bostadsrättsföreningar kring bl a ombyggnationer
Bostadsrättsinnehavares ombyggnationer av sina lägenheter medför ibland konflikter med grannar och bostadsrättsföreningens styrelse. Ombyggnationer sker utan tillstånd eller så struntar bostadsrättshavaren i styrelsens avslag på ansökan. Den 1 januari 2023 träder emellertid ny lagstiftning i kraft som dels förtydligar vilka åtgärder inne i lägenheten som kräver tillstånd från föreningens styrelse, dels ger bostadsrättshavaren en möjlighet att få styrelsens avslagsbeslut överprövat av hyresnämnden. De nya reglerna ger också bostadsrättsföreningen rätt att säga upp den bostadsrättshavare som utfört tillståndspliktiga åtgärder i lägenheten utan tillstånd.
Man äger inte sin bostadsrätt
Att köpa en bostadsrätt är en stor investering för de flesta. Det många glömmer bort är att de inte köper sig äganderätten till en specifik bostadsrättslägenhet utan enbart köper sig en nyttjanderätt till en specifik lägenhet och medlemskap i föreningen. Det är således bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och lägenheten. Detta innebär att bostadsrättshavaren inte får göra precis som den vill med ”sin” lägenhet utan måste förhålla sig till regelverket i bostadsrättslagen (nedan BrL), bostadsrättsföreningens stadgar, ordningsföreskrifter samt föreningsbeslut.
I dag finns en osäkerhet bland föreningar och bostadsrättshavare om vilka åtgärder som får vidtas på egen hand respektive endast efter föreningens tillstånd. Regelverket som nu finns är tandlöst och svårt att förstå. Den nya lagstiftningen är därför efterlängtad och efterfrågad. Den ger bostadsrättsföreningar ett kraftfullt verktyg för att ingripa effektivt mot åtgärder som kan skada föreningen och dess fastighet. Samtidigt ger den bostadsrättshavare en möjlighet att få ett rättssäkert och snabbt sätt att överpröva ett avslagsbeslut om ombyggnation.
Regleringen om vad man får bygga om blir tydligare
Redan med dagens lagstiftning (7 kap 7 § BrL) krävs styrelsens tillstånd om bostadsrättshavaren ska utföra åtgärder i sin lägenhet som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten.
Från och med årsskiftet införs i nämnda paragraf att även en åtgärd i lägenheten som innefattar installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas, vatten och/eller installation eller ändring av anordning för ventilation kräver tillstånd från styrelsen. Även installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten kräver tillstånd från föreningen. För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.
Om styrelsen gör bedömningen att föreningens byggnader är särskilt skyddsvärda bör det kommuniceras till medlemmarna, liksom på vilket sätt styrelsen anser att värdena bör skyddas och tillvaratas.
Styrelsen kan vägra tillstånd, men nu kommer styrelsens beslut att kunna prövas av hyresnämnd
Styrelsen kan dock bara vägra bostadsrättshavaren tillstånd till åtgärderna enligt ovan om de är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om byggnaden i detaljplanen har pekats ut som särskilt värdefull kan detta inverka på bedömningen.
Enligt det nya regelverket kan styrelsen också, om det verkligen behövs, förena tillståndet med ett klart och tydligt villkor tex. att bostadsrättshavaren ska åta sig att tillse att åtgärderna inte strider mot förvanskningsförbudet i plan och bygglagen och/eller att de ska ta på sig ansvaret för vad de tillståndspliktiga åtgärderna kan medföra för tredje man.
Bostadsrättshavare som är missnöjd med styrelsens avslagsbeslut – eller som inte fått något beslut från styrelsen – kan från årsskiftet begära att hyresnämnden prövar frågan. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten. Prövningen i hyresnämnden kommer i praktiken också pröva vilka åtgärder som omfattas av regelverket i 7 kap 7 § BrL.
Grannar som känner sig missnöjda med styrelsens beslut har inte talerätt i hyresnämnden utan får förlita sig på att styrelsen vid sin prövning av ansökan beaktar samtliga berörda medlemmars intressen. Styrelsen bör därför ta för vana att inhämta berörda grannars synpunkter på ansökan. Drabbas en granne av en skada på grund av utförd åtgärd kan de rikta anspråk mot föreningen eller den bostadsrättshavare som utfört åtgärden om de varit försumliga.
Vid prövning i hyresnämnden är det styrelsen som ska göra det klart mera sannolikt att det föreligger påtaglig skada eller olägenhet på grund av utförd åtgärd. Däremot åligger det bostadsrättshavaren att inför styrelsens prövning av ansökan, lägga fram tillräcklig teknisk utredning för styrelsen, så att de har ett underlag att göra en noggrann tillståndsprövning. Vad som behövs för att bevisa sin sak i hyresnämnden kan ofta upplevas som krångligt och det kan därför vara viktigt att anlita juridisk sakkunskap för råd och stöd.
Att bygga om utan tillstånd kan innebära uppsägning
En bostadsrättshavare, som efter årsskiftet utfört tillståndspliktiga åtgärder enligt 7 kap 7 § BrL, i sin lägenhet, som inte är av ringa karaktär, förverkar sin nyttjanderätt till sin lägenhet. Bostadsrättshavaren kan därmed tvingas att flytta. Bedömning om utförd tillståndspliktig åtgärd är ringa ska vara objektiv. Av betydelse för bedömningen är enligt förarbetena framför allt åtgärdens karaktär. En åtgärd som uppenbart inte inneburit någon risk för skada eller olägenhet för föreningen torde dock kunna betraktas som ringa. Praxis kommer framgent att klargöra bedömningen om vad som anses som ringa.
Innan föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren måste föreningen dock, inom två månader från att ni fått vetskap om ombyggnationen, delge bostadsrättshavaren en anmodan att vidta rättelse. Vidtar inte bostadsrättshavaren rättelse så snart som möjligt eller ansöker om tillstånd till åtgärden och får tillståndet beviljat av styrelsen eller hyresnämnden, är nyttjanderätten förverkad och föreningen berättigad att säga upp nyttjanderätten.
Enligt praxis och allmänna rättsprinciper krävs det alltid tillstånd från föreningens styrelse om bostadsrättshavaren ska utföra åtgärder utanför lägenheten och/eller på delar av fastigheten som föreningen enligt sina stadgar har underhållsansvar för. Fastighetens fasad, yttertak, källare och bjälklag mellan lägenheter anses till exempel inte vanligtvis tillhöra lägenheten. Detsamma gäller enligt praxis för rökgångar och ventilationsrör som föreningen har underhållsansvar för enligt sina stadgar. Beträffande dessa åtgärder kan styrelsen således alltid säga nej oavsett skälen härför. Gränsdragningen är i vissa fall svår och det kan därför vara viktigt att även här anlita juridisk sakkunskap för råd och stöd.
Mer lättillgängliga årsredovisningar
I Årsredovisningslagen införs ett nytt krav på att bostadsrättsföreningar i sina förvaltningsberättelser ska lämna upplysningar om nyckeltal som kan underlätta en bedömning av föreningens ekonomi, såsom bland annat årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet, och energikostnad per kvadratmeter.
Vidare ska det i bostadsrättsförenings årsredovisning ingå en kassaflödesanalys. Presenterar bostadsrättsföreningen ett negativt resultat i årsredovisningen måste föreningen dessutom lämna en upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att i framtiden finanseria sina ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden avses exempelvis räntor på föreningens lån, tomträttsavgälder och underhåll av föreningens fastighet.
Ytterligare regeländringar – nya krav på stadgar och ekonomiska planer m.m.
I och med lagändringen stärks även medlemsinflytandet i bostadsrättsföreningar genom att föreningarna inte längre i sina stadgar kan frångå principen om lika rösträtt för medlemmar. En avvikelse i stadgarna från att varje medlem har en röst är endast tillåten om den avser en begränsning av rösträtten för en medlem som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.
Det införs även krav på att nybyggda bostadsrättsföreningar och ombildade fastigheter i sina ekonomiska planer ska bifoga en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.
Dessutom införs nya regler om förhandsavtal som bland annat ställer höga krav på vilken information en förhandstecknare ska få.
Det nya regelverket i bostadsrättslagen innebär dessutom att det införs krav på att det i upplåtelseavtalet framgår om det ingår mark och andra utrymmen i upplåtelsen som tex. förråd, mark, balkonger, terrasser och dylikt. Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten direkt när upplåtelseavtalet ingås ska det dessutom framgå av upplåtelseavtalet vilket datum som tillträdet medges.
Många föreningars stadgar kommer behöva skrivas om
Den nya lagstiftningen innebär att merparten av Sveriges bostadsrättsföreningar kommer att behöva skriva om sina stadgar samt se över sina rutiner vid bostadsrättshavares ombyggnationer av lägenheter. Lämpligt är även att föreningarna tillhandahåller ett informationsmaterial samt håller informationsmöten om det nya regelverket.
Hör av er till oss som är experter på bostadsrättsjuridik!
Vi på Engström & Hellman Advokatbyrå kan hjälpa till både vid översyn av stadgar och ordningsregler samt vid upprättande av informationsmaterial. Vi kan även bistå vid informationsmöten. Självklart kan vi också ge råd vid ombyggnationer, tillståndsgivning och tvister enligt regelverket.
Artikeln uppdaterad 2022-08-22
